Əmlak terminləri — nə deməkdir
Ev alarkən qarşınıza çıxan sözlər. Hər tərif tək başına başa düşülən olsun deyə qısa yazılıb.
Sənədlər və hüquq
ASAN İmza və SİMA
Elektron imza vasitələridir. İpoteka müraciəti e-gov portalındakı 'Elektron İpoteka' bölməsindən onlarla edilir və müraciət pulsuzdur.
Müraciət üçün pul istəyən vasitəçi ilə işləməyin — bu, bilinən fırıldaq sxemidir.
Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri
Azərbaycanda bütün daşınmaz əmlak hüquqlarının qeydə alındığı dövlət bazasıdır. Çıxarış məhz bu reyestrdən verilir və 2019-dan sonrakı sənədlər elektron yoxlanıla bilər.
Satıcının göstərdiyi sənədin həqiqiliyini yoxlamağın ən etibarlı yolu reyestr üzərindən yoxlamadır.
Etibarnamə
Etibarnamə — mülkiyyətçinin başqa şəxsə onun adından hərəkət etmək səlahiyyəti verdiyi notarial sənəddir. Satış etibarnamə ilə aparılırsa, onun əhatəsini və qüvvədə olduğunu yoxlamaq vacibdir.
Etibarnaməli satışlar qanunidir, amma diqqət tələb edir: sənədin satış səlahiyyətini açıq verdiyinə və ləğv edilmədiyinə əmin olun.
Forma-1
Forma-1 — mənzilin kimin adına qeydə alındığını və orada kimlərin qeydiyyatda olduğunu göstərən arayışdır. MTK mənzili alarkən çıxarışla birlikdə mütləq tələb olunur.
Forma-1 olmadan mənzildə qeydiyyatda olan və razılığı lazım gələn şəxsləri görmək mümkün deyil.
MTK (Mənzil Tikinti Kooperativi)
MTK — pay əsasında mənzil tikən kooperativdir. MTK mənzilinin sənədi ayrıca prosesdir və alarkən çıxarış ilə Forma-1 tələb olunmalıdır.
Azərbaycanda təxminən 50–55 min MTK mənzili dərhal sənədləşdirilə bilər. Çıxarış və Forma-1 yoxdursa, MTK-nın ümumi yığıncaq qərarı və payın tam ödənildiyini göstərən maliyyə sənədi istənməlidir.
Notariat qaydası
Azərbaycanda daşınmaz əmlakın alqı-satqısı yalnız notariat qaydasında keçərlidir. Bakıda yad şəxslər arasında dövlət rüsumu 250 AZN, xidmət haqqı təxminən 37.5 AZN-dir.
Sumqayıt, Gəncə və Abşeronda 175 + ~26 AZN; digər şəhər və rayonlarda 125 + ~19 AZN; yaxın qohumlar arasında təxminən 23 AZN.
Paylı (şərikli) mülkiyyət
Evin bir neçə şəxsə paylarla məxsus olmasıdır. Belə evin satışı üçün bütün payçıların razılığı tələb olunur; pay satılırsa, digər payçıların üstünlük hüququ var.
Sənəddə payın ölçüsü göstərilir. Yalnız bir payçı ilə danışıb sövdələşməyə başlamaq ən çox təkrarlanan səhvlərdəndir.
Sənədsiz ev
Sənədsiz ev — çıxarışı olmayan yaşayış sahəsidir. İpotekaya düşmür, sığortalanmır və təkrar satışı çətindir; Azərbaycanda 500 mindən çox belə sahə var.
Çıxarış çıxartmaq təxminən 500–1000 AZN-ə başa gəlir: dövlət rüsumu ~200 AZN, texniki pasport 200–300 AZN.
Texniki pasport
Texniki pasport — evin sahəsini, planını və texniki göstəricilərini rəsmiləşdirən sənəddir. Çıxarış çıxartmaq üçün lazımdır və 200–300 AZN-ə başa gəlir.
Faktiki plan texniki pasportdakından fərqlənirsə (icazəsiz yenidənqurma), bu, satışda problemə çevrilir.
Vərəsəlik sənədi
Miras yolu ilə keçən evin sənədidir. Belə evi alarkən bütün vərəsələrin razılığının olduğunu yoxlamaq lazımdır — razılığı olmayan bir vərəsə sonradan sövdələşməni mübahisələndirə bilər.
Vərəsəlik şəhadətnaməsi verildikdən sonra mülkiyyət çıxarışla rəsmiləşdirilir.
Yüklülük arayışı
Yüklülük arayışı evin girovda, həbsdə və ya başqa məhdudiyyət altında olub-olmadığını göstərən sənəddir. Alqı-satqıdan əvvəl mütləq yoxlanılmalıdır.
Bu arayış olmadan alınan ev banka girov qoyulmuş və ya məhkəmə qərarı ilə həbs edilmiş ola bilər.
Çıxarış (kupça)
Çıxarış — daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilən mülkiyyət sənədidir; xalq dilində 'kupça' deyilir. Onsuz ev nə ipotekaya düşür, nə sığortalanır.
2019-cu ildən sonra verilən çıxarışlar elektrondur və dövlət reyestrindən yoxlanıla bilər. Kağız sənədi tələsdirərək göstərən satıcıdan elektron yoxlama istəyin.
Pul və ödəniş
Beh
Beh — sövdələşməni möhkəmləndirmək üçün əvvəlcədən verilən məbləğdir. Azərbaycanda beh yalnız notariatda rəsmiləşdirilməlidir; notariusdan kənar verilən behin geri qaytarılması praktikada çox çətindir.
'Beh qoyaq, sonra notariusa gedərik' təklifi ən çox təkrarlanan itki səbəbidir.
Güzəştli ipoteka
Güzəştli ipoteka — dövlət dəstəkli, illik 4% dərəcəli ipotekadır (Fond zəmanəti ilə 3.7%). İlkin ödəniş ən azı 10%-dir və yalnız müəyyən kateqoriyalar üçündür.
Kateqoriyalar: gənc ailələr (35 yaşa qədər), dövlət qulluqçuları, hərbi qulluqçular, şəhid və Vətən Müharibəsi Qəhrəmanlarının övladları, məcburi köçkünlər, elmi və pedaqoji işçilər. Sənədsiz ev güzəştli ipotekaya düşmür.
İlkin ödəniş
İpoteka ilə ev alarkən alıcının öz vəsaitindən ödədiyi hissədir. Güzəştli ipotekada ən azı 10%, adi ipotekada 20–30% təşkil edir.
Kredit evin dəyərinin 90%-indən çox ola bilməz, yəni ilkin ödəniş faktiki olaraq minimum həddi müəyyən edir.
Kirayə gəlir vergisi
Yaşayış sahəsinin kirayəyə verilməsindən əldə olunan gəlirdən 10% dərəcə ilə ödəmə mənbəyində vergi tutulur. Vergi orqanında qeydiyyat tələb olunur; qeydiyyatsızlığa görə cərimə nəzərdə tutulub.
Rəsmi müqavilə həm vergi baxımından, həm də mübahisə halında hər iki tərəfi qoruyur.
Komissiya
Vasitəçinin sövdələşmə baş tutduqda aldığı haqdır. Bizdə alıcı və kirayəçi üçün axtarış pulsuzdur; komissiya yalnız sövdələşmə bağlananda və razılaşdırılmış faizlə alınır.
Bazarda kirayədə vasitəçi haqqı adətən aylıq kirayənin 20–30%-i və ya 70–300 AZN arasında sabit məbləğ olur.
Sadələşdirilmiş vergi (satışda)
Daşınmaz əmlakın satışında satıcı tərəfdə tətbiq oluna bilən vergidir — hala görə kvadratmetrə 15 AZN-ə qədər. Dəqiq məbləği notarius hesablayır.
Bu vergi alıcının deyil, satıcının öhdəliyidir, amma qiymət danışığında nəzərə alınır.
Bina və mənzil
Bağ evi
Bağ sahəsində tikilmiş evdir. Adətən daimi yaşayış üçün deyil, mövsümi istifadə üçün nəzərdə tutulur və torpağın təyinatı yaşayış evindən fərqlənir.
Bağ evinin sənədləşməsi və kommunikasiyası çox vaxt fərqli olur — alarkən bunu ayrıca aydınlaşdırın.
Həyət evi
Öz torpaq sahəsi olan fərdi yaşayış evidir. Qiymətə həm evin, həm torpağın dəyəri daxildir və hər ikisinin sənədi ayrıca yoxlanılmalıdır.
Həyət evində torpağın təyinatı (yaşayış, bağ, kənd təsərrüfatı) qiymətə və tikinti imkanına birbaşa təsir edir.
Kotlovan
Kotlovan — binanın hələ təməl mərhələsində olduğu vaxt mənzilin satılmasıdır. Qiymət hazır mənzildən aşağı olur, risk isə alıcının üzərindədir.
Kotlovandan alarkən tikinti icazəsi, tikinti şirkətinin keçmiş obyektləri və müqavilənin şərtləri yoxlanılmalıdır.
Köhnə tikili
Sovet dövründə tikilmiş binalardır — xruşşovka, leningradka, stalinka və oxşar layihələr. Qiyməti aşağı, yerləşməsi çox vaxt mərkəzə yaxın olur.
Seçərkən layihəni, kommunikasiyanın vəziyyətini və binanın söküntü siyahısında olub-olmadığını yoxlamaq lazımdır.
Obyekt (kommersiya sahəsi)
Ticarət, xidmət və ya istehsal üçün istifadə olunan qeyri-yaşayış sahəsidir. Qiyməti yerləşmə, giriş və vitrin imkanı ilə müəyyən olunur.
Mənzil obyektə çevrilibsə, təyinatın dəyişdirilməsinin rəsmiləşdirildiyini yoxlamaq vacibdir.
Son mərtəbə və birinci mərtəbə
Azərbaycan bazarında son və birinci mərtəbə adətən aralıq mərtəbələrdən ucuz qiymətləndirilir — birincidə küçə səs-küyü və təhlükəsizlik, sonuncuda dam sızması narahatlığı olur.
Yeni tikilidə bu fərq azalır: dam izolyasiyası və liftlə birlikdə son mərtəbə bəzən daha baha satılır.
Sot
Torpaq sahəsinin ölçü vahididir: 1 sot 100 kvadratmetrə bərabərdir. Yəni 6 sot 600 m² deməkdir.
Torpaq elanlarında qiymət adətən sot başına verilir, ona görə müqayisə edərkən vahidi yoxlayın.
Xruşşovka, leningradka, stalinka
Sovet dövrü mənzil layihələridir və otaq ölçüləri onlara görə dəyişir: xruşşovkada 2 otaqlı adətən 41–50 m², leningradkada 44–53 m², stalinkada 50–72 m².
Elanlarda sahənin şişirdilməsi məhz burada görünür: 48 m² xruşşovka '60 m²' kimi yazıla bilər. Layihəni bilmək qiyməti düzgün qiymətləndirməyə imkan verir.
Yeni tikili
Müasir layihə ilə tikilmiş, adətən lift, avtodayanacaq və mərkəzi kommunikasiyası olan binalardır. Tavan hündürlüyü və otaq ölçüləri köhnə tikilidən böyük olur.
Yeni tikilidə əsas yoxlama sənəddir: bina hazır olsa da, mənzilin çıxarışı hələ verilməmiş ola bilər.
Təmir və vəziyyət
Kommunikasiya (qaz, su, işıq)
Evin qaz, su, elektrik və kanalizasiya təchizatıdır. Xüsusilə həyət evi və qəsəbələrdə qaz xəttinin çəkilib-çəkilmədiyi qiymətə ciddi təsir edir.
Sənəd yoxlamasından ayrı olaraq sayğacların adına keçirildiyini və borc olmadığını da soruşun.
Kosmetik, orta və əla təmir
Təmir səviyyələrinin bazar adlarıdır: kosmetik — üzdən yenilənmiş, orta — yaşamağa hazır, əla (yevro) təmir — material və işçiliyi yüksək, tam bitmiş.
Adlar rəsmi deyil və satıcıya görə dəyişir — ona görə şəkil və mümkünsə baxış olmadan qiymətləndirməyin.
Təmirsiz (kürək təmiri)
Mənzilin tikinti təhvil vəziyyətində olması deməkdir: divar, döşəmə və santexnika bitməmişdir. Qiymət aşağı olur, amma təmir büdcəsi qiymətə əlavə edilməlidir.
Yeni tikilidə təmirsiz mənzil normaldır; təmirin kvadratmetr başına təxmini dəyərini əvvəlcədən hesablayın.
Bazar və danışıq
Barter
Evin pul əvəzinə başqa əmlakla dəyişdirilməsi, çox vaxt fərq ödənişi ilə. Elanlarda 'barter olar' qeydi sahibin dəyişməyə açıq olduğunu bildirir.
Barterdə hər iki əmlakın sənədi ayrı-ayrılıqda yoxlanılmalıdır — bir tərəfin sənədsiz olması bütün sövdələşməni bağlayır.
Makler, rieltor, vasitəçi
Alqı-satqı və kirayədə tərəfləri qovuşduran vasitəçidir. Azərbaycanda rieltor fəaliyyətini tənzimləyən ayrıca qanun hələ layihə mərhələsindədir.
Tənzimləmə olmadığı üçün seçimdə meyar sənəddir: vasitəçinin hansı yoxlamaları apardığını və haqqın nə vaxt alındığını əvvəlcədən soruşun.
Sahibindən
Elanın vasitəçi olmadan birbaşa mülkiyyətçi tərəfindən verilməsi deməkdir. Alıcılar bunu komissiyadan qaçmaq üçün axtarır, amma elanın 'sahibindən' yazılması onun həqiqətən belə olduğunu sübut etmir.
Əsl fərq komissiyada yox, sənəd yoxlamasında olur: sahibindən alanda da çıxarış, yüklülük arayışı və razılıqlar eyni qaydada yoxlanılmalıdır.
Söküntü proqramı
Bakıda köhnə binaların sökülməsi üzrə rəsmi proqramdır. Binanın siyahıda olması həm risk, həm imkan sayıla bilər, ona görə alqıdan əvvəl mütləq yoxlanılmalıdır.
Proqram Binəqədi, Nərimanov, Yasamal, Nəsimi, Səbail, Xətai, Nizami və Sabunçu daxil olmaqla bir sıra rayonlardakı binaları əhatə edir.
Əmlak qiymətləndirməsi
Evin bazar dəyərinin müəyyən edilməsidir. İpoteka üçün bankın qəbul etdiyi qiymətləndirici tərəfindən rəsmi rəy tələb olunur.
Qiymətləndirmə satıcının istədiyi qiymətdən aşağı çıxa bilər — ipotekada kredit məhz qiymətləndirmə dəyərinə görə hesablanır.
Kirayə
Depozit (kirayədə)
Kirayəçinin əmlaka dəyə biləcək zərərin təminatı kimi əvvəlcədən verdiyi məbləğdir, adətən bir aylıq kirayə həcmində. Müqavilə bitəndə şərtlər pozulmayıbsa geri qaytarılır.
Depozitin məbləği və qaytarılma şərtləri müqavilədə yazılmalıdır — şifahi razılaşma mübahisədə heç nə sübut etmir.
Günlük kirayə
Mənzilin sutkalıq verilməsidir — qonaqlar və qısa səfərlər üçün. Uzunmüddətli kirayədən fərqli qiymət, fərqli müqavilə və çox vaxt fərqli sahib gözləntisi olur.
Günlük kirayədə depozit və təmizlik haqqı ayrıca alına bilər; şərtləri əvvəlcədən yazılı təsdiqləyin.
Kommunal ödənişlər
Qaz, su, işıq, istilik və zibil haqqıdır. Kirayə elanında qiymətin kommunala daxil olub-olmadığı mütləq aydınlaşdırılmalıdır — bu, aylıq xərci ciddi dəyişir.
Köçməzdən əvvəl sayğac göstəricilərini yazın və köhnə borcun olmadığını yoxlayın.
Otaq yoldaşı
Mənzili bölüşərək birlikdə kirayə qalmaqdır. Qiymət adam başına hesablanır və axtarışda cins, yaş və gündəlik rejim uyğunluğu qiymət qədər vacib olur.
Xüsusilə tələbələr arasında yayılıb. Müqavilənin kimin adına olduğunu və ödəniş bölgüsünü əvvəlcədən dəqiqləşdirin.
Uzunmüddətli kirayə
Aylıq ödənişlə, adətən bir il və daha uzun müddətə bağlanan kirayədir. Rəsmi müqavilə həm kirayəçini, həm mülkiyyətçini qoruyur və vergi baxımından da tələb olunur.
Müqavilədə qiymətin artım qaydası, depozit və vaxtından əvvəl çıxma şərtləri mütləq yazılmalıdır.
Rəqəmlər 2026-cı ilin ortasına aiddir və rəsmi mənbələrdən yığılıb. Qanunvericilik dəyişir — konkret sövdələşmə üçün notarius, bank və ya rəsmi qurumdan cari rəqəmi təsdiqləyin.